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  8月30日,在港上市的房企融创(专题阅读)中国(01918.HK)公布今年中期业绩。报告显示,截至2016年6月30日,该公司实现合同销售金额560.5亿元人民币,较去年同期增长约105.6%;实现收入105.86亿元,较去年同期增长约94.5%;实现毛利14.06亿元,较去年同期增长127.5%。净利润方面,融创中国上半年净利润约为1.03亿元,较去年同期减少91.8%,股东应占净利润为0.73亿元,较去年同期减少92.3%。

  

  融创中国在报告中称,今年上半年该公司大多数收入来自销售住宅及商业物业,只有小部分收入来自物业管理服务收入。

  财务成本增加

  现金方面,融创中国截至2016年6月30日现金余额为401.5亿元,净负债率为85.1%。与此同时,今年上半年融创中国财务成本大增,约为15.8亿元,较去年同期的6.99亿元增加约8.8亿元。对此,该公司解释称,主要原因是受到汇率波动影响,加之财务成本资本化比率降低,费用化财务成本增加,而财务成本资本化比率的降低虽然会增加当期费用化利息的金额,但会降低未来期间销售成本中所含有的财务成本,从而增加未来期间的毛利。

  早前的8月1日,融创中国曾发布盈利预警称,尽管预期上半年的收入和毛利同比降大幅增加,但预计同期股东应占溢利同比约有90%左右的降幅。当时融创称,净利下降的原因包括:未变现汇兑损失增加,这是因为集团主要业务是以人民币进行,而境外融资大部分是以美元或港元计值,尽管已采取若干预防措施减缓外汇风险,但上半年的外汇波动已对集团造成负面影响。此外,上半年该公司合营公司及联营公司毛利率较高项目的交付面积减少,同时,新获取的合营及联营公司土地尚未达到交付阶段,从而导致今年上半年来自合营及联营公司的投资应占除税后溢利较去年同期有所下降。

  融创的盈利预警发出后不久,评级机构穆迪就发布公告称,将融创中国的B1企业家族评级和B2高级无抵押债务评级列入降级审查。穆迪副总裁梁镇邦表示:“评级复评反映融创无法阻止盈利能力下滑的风险正在升高,该情形将导致其疲弱的信用指标无法支撑其B1的公司家族评级。”

  中报显示,今年上半年,融创中国主要集中在中国核心的一二线城市开发房地产物业,包括北京区域(覆盖北京、济南、太原等城市)、天津区域(覆盖天津、西安、郑州等城市)、上海区域(覆盖上海、南京、苏州、无锡、常州等城市)、成渝区域(覆盖重庆、成都等城市)、东南区域(覆盖杭州、合肥、宁波等城市)、广深区域(覆盖广州、深圳、佛山、东莞等城市)及武汉和海南。

  热点二线城市大举拿地

  在本轮的土地热潮中,融创中国的土地购置步伐令人侧目。从1月份开始,融创拿地的消息频繁见诸报端。今年1月份,融创在杭州先以2.3万元/平方米高价拿下钱江新城江河汇流区地块,随后,又在泛城东新城地块竞拍中将楼面价纪录刷新为1.65万元/平方米。3月24日,融创以总价27.5亿元拍下合肥政务区地块,溢价率达到400%,刷新该区域总价纪录。5月11日,融创一举拿下上海松江地住宅用地,楼板价3.8万元/平方米,溢价率112%,刷新区域单价纪录。5月18日,融创在太原以18.1亿元、楼板价5430元/平方米摘地。

  

  下半年后,融创继续在热点二线城市土地市场发力。8月16日,也就是在穆迪将该公司列入降级审查后,融创中国以28.9亿元竞得武汉东西湖住宅地块,楼面价约1.1万元/平方米,溢价率397%。8月18日,经过233轮的激烈争夺,融创又以25.54亿元郑州拿地,折合楼板价3.6万元/平方米,溢价率142.31%。当日,融创又在杭州申花板块以32.2亿元的总价,3.4万元/平方米的楼板价,拿下拱墅区的地块,溢价率为76.4%。此外,融创还进入了南宁,19.82亿元拿地南宁五象湖板块的消息传开后,南宁当地媒体称该地块最高楼面地价达5957元/平方米。

  “去年以来的积极并购和拿地,会使得融创投资成本增加,导致盈利出现下滑。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从盈利角度来看,如果成本投入过多,而且下半年如果部分热点二线城市频繁出现政策调控,那么总体上会存在价格下调的可能性,或者说企业项目定价提高的空间会收窄,这都会引起整体盈利空间的减少,这是融创需要警惕的风险。

  去年,经历过“融绿”整合风波的融创,业绩受到影响。年报显示,融创虽然销售额有所增长,但收入总额下滑了8.2%,至230.1亿元。且由于项目交付周期等因素,毛利率低至12.4%。这在房地产企业中属低值。中报显示,今年上半年,融创毛利率约为13.3%,同比提升了1.9个百分点。

  早前,孙宏斌对土地市场一直抱有审慎态度,他一直强调融创未来要“判断”,谨慎选择城市、区域以及产品。今年1月初,孙宏斌在上海对第一财经等媒体表示,“北京、上海没法弄,一算就赔钱”,过去他觉得北京上海什么地都能拿,现在觉得要避免掉进高价地的“坑”里面。他当时表示,房地产市场风险很大,尽管利率越来越低,但利率不会永远下降,2011年前后出现的房地产低谷也表明,房价不可能像大家想象的一样“一涨起来就停不住”。

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